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La CCI commence à voir de nombreux appels concernant le remboursement pour habitation neuve. Ce remboursement est offert à l'acheteur d'une habitation neuve qui remplit certaines conditions. Le plus souvent, le remboursement est crédité par le construc-teur au moment de la clôture de la transaction puis remboursé par l'acheteur au constructeur en vertu des conditions du contrat d'achat-vente − de telle sorte que l'acheteur ne voit jamais vraiment l'argent. L'ARC examine toutefois activement toutes ces demandes de remboursement que lui soumettent les cons-tructeurs, et impose tout acheteur qu'elle estime ne pas avoir droit au remboursement.
Le crédit de TPS maximum pour habitation neuve n'a jamais dépassé 8 750 $ et il est actuellement de 6 300 $, et n'atteint ce niveau que lorsque le coût de l'habitation neuve est exactement de 350 000 $ (entre 350 000 $ et 400 000 $, le remboursement est ramené progressivement à zéro).
Cependant, en vertu de la TVH de l'Ontario, la partie ontarienne du remboursement pour habitation neuve est fixée, pour toute habita-tion, à 6 points de pourcentage de la partie provinciale de 8 % de la TVH, jusqu'à une valeur de 400 000 $ de l'habitation neuve, mais n'est pas éliminée progressivement au-delà de ce niveau comme l'est le rembourse-ment de TPS. Par conséquent, toute habita-tion neuve coûteuse générera un rembour-sement de 24 000 $ − si l'acheteur est admis-sible. (En Colombie-Britannique, où la TVH a été en vigueur depuis juillet 2010 jusqu'à mars 2013, le remboursement maximal était de 20 000 $.)
Considérant l'importance de l'enjeu et le fait que l'ARC délivre des avis de cotisation à de nombreux acheteurs pour récupérer un rem-boursement qu'ils n'avaient jamais vu au départ, des centaines d'acheteurs mécontents interjettent appel auprès de la CCI.
Un exemple type récent est celui des Kukreja.
M. et Mme Kukreja ont acheté une habitation neuve de 500 000 $ au nom de Mme Kukreja. Ils ont prétendu qu'ils avaient l'intention d'y emménager, mais ne l'ont pas fait en raison de revers financiers de leur entreprise familiale, et ils sont plutôt retournés en Inde. Ils ont vendu l'habitation moyennant un profit de 100 000 $ après clôture de la transaction, avant que quiconque y ait emménagé.
L'une des conditions pour obtenir le rembour-sement est que l'acheteur (ou un membre de sa famille) ait l'intention d'y habiter comme lieu principal de résidence, au moment de la signature du contrat d'achat-vente.
L'ARC a imposé les Kukreja afin de récupé-rer le remboursement de 24 000 $, et ces derniers ont interjeté appel. La CCI a rejeté l'appel. Le juge n'a pas cru que les Kukreja avaient effectivement l'intention d'occuper l'habitation. Il n'y avait aucune preuve ni aucun document ou courriel où il aurait été question du déménagement dans une habita-tion neuve.
Outre le fait de perdre le remboursement pour habitation neuve, les contribuables dans cette situation risquent aussi vraisemblablement de recevoir un avis de nouvelle cotisation de l'ARC pour l'impôt sur le gain réalisé sur l'ha-bitation du fait qu'un tel gain est un revenu d'entreprise. L'exonération de résidence prin-cipale qu'ils prévoyaient aux fins de l'impôt sur le revenu ne s'applique pas si le bien est considéré comme un élément de stock (acheté avec au moins une intention secondaire de revente) plutôt qu'une immobilisation.
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Le présent bulletin résume les faits nouveaux survenus en fiscalité ainsi que les occasions de planification qui en découlent. Nous vous recommandons, toutefois, de consulter un expert avant de décider de moyens d'appliquer les suggestions formulées dans la présente, pour concevoir avec lui des moyens adaptés à votre cas particulier
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