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La plupart d'entre vous êtes probablement au courant des aspects généraux de l'exonération de résidence principale qui, dans nombre de cas (mais pas tous), a pour effet d'exempter de l'impôt le gain en capital réalisé sur la vente de votre logement d'habitation. Nous traitons ici de quelques règles précises qui régissent l'exonération.
L'exonération se fonde sur le rapport entre le nombre d'années pendant lesquelles le loge-ment a été votre résidence principale alors que vous étiez un résident du Canada et le nombre d'années pendant lesquelles vous en avez été propriétaire. Plus précisément, la partie exonérée du gain est la suivante :
A x B/C, où
A = le gain déterminé par ailleurs;
B = 1 + nombre d'années pendant les-quelles le logement a été votre résidence principale et vous étiez un résident du Canada; et
C = nombre d'années pendant lesquelles vous avez été propriétaire du logement.
Note : B/C ne peut être supérieur à 1.
Par conséquent, si le logement a été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en étiez propriétaire ou toutes les années sauf une, le gain entier résultant de sa vente sera exonéré de l'impôt. (L'explica-tion du chiffre «1 +» est donnée ci-dessous.) Si le logement a été votre résidence principale pour une durée inférieure à cette période, une partie du gain sera imposée comme un gain en capital.
Exemple
Vous avez détenu la propriété d'un loge-ment pendant 10 ans et celui-ci a été votre résidence principale pendant 6 de ces années. Vous le vendez avec un profit de 100 000 $.
La partie exonérée du gain sera de 70 000 $ (100 000 $ x (6 + 1 / 10). Le solde de 30 000 $ sera un gain en capital dont la moitié, soit 15 000 $, sera incluse dans votre revenu à titre de gain en capital imposable.
Vous pouvez considérer un logement comme votre résidence principale pour une année si vous ou votre époux ou conjoint de fait ou votre enfant l'«habitez normalement» dans l'année. Le critère de l'«habitation normale» comporte un seuil assez bas. Par exemple, si vous habitez à votre chalet ou votre maison de villégiature pendant quelques semaines au cours de l'année, celui-ci pourra vraisembla-blement être considéré comme résidence prin-cipale pour cette année. Il n'est pas obliga-toire que le logement soit situé au Canada.
Il y a toutefois une attrape : pour chaque année d'imposition (après 1981), votre unité familiale (généralement, vous, votre époux ou conjoint de fait et vos enfants mineurs) ne peut désigner qu'un seul logement comme résidence principale chaque année. Par consé-quent, si vous détenez plus d'un logement qui pourrait être admissible par ailleurs, vous devez décider quel logement désigner pour quelle année. À cause de cette règle, la formule d'exonération ci-dessus comprend le chiffre «1 +» pour tenir compte du fait que des gens vendent souvent un logement et en achètent un autre dans la même année. Comme ils ne peuvent désigner qu'un logement chaque année, la règle assure que le gain sur les deux logements sera pleinement exonéré.
La désignation est faite normalement dans votre déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle vous vendez le logement. Cependant, si l'exonération de résidence principale s'applique de façon à exonérer le gain entier sur la vente, l'ARC n'exige pas que vous procédiez à la désignation dans votre déclaration de revenus. En conséquence, la plupart des propriétaires de logement ne pro-cèdent pas dans les faits à une désignation dans leur déclaration de revenus (même s'ils demeurent soumis à la règle d'un seul loge-ment désigné chaque année).
Une autre règle prévoit que le fonds de terre sous-jacent à votre logement peut être consi-déré comme faisant partie de votre résidence principale, mais généralement sans dépasser ½ hectare (un peu plus de 1,2 acre). Si le fonds de terre excède cette surface, l'excédent peut être admissible seulement si vous démontrez qu'il était «nécessaire pour l'utili-sation et la jouissance» de votre logement. Ce pourrait être le cas si des lois ou des règle-ments de zonage vous empêchaient d'acheter un fonds de terre inférieur à ½ hectare. Si l'excédent n'est pas admissible, le gain sur cette partie ne sera donc pas exempté en vertu de l'exonération de résidence principale.
Louer votre logement
Des règles spéciales s'appliquent si vous habitez votre logement et le louez plus tard, ou si vous le louez d'abord puis y emménagez plus tard. En pareilles circonstances, si vous faites un choix, même si vous n'habitez pas «normalement» le logement pendant que vous le louez, vous pouvez le désigner comme votre résidence principale pour une période pouvant aller jusqu'à 4 années pendant que vous le louez. Toutefois, vous êtes toujours limité à un logement désigné par année, ce qui fait que si vous habitez un autre logement dont vous êtes propriétaire pendant ces années, vous ne pouvez procéder qu'à une seule désignation pour ces années.
De plus, vous ne pouvez généralement pas désigner le logement pour les années de loca-tion si vous demandez une déduction pour amortissement dans ces années. Vous devez donc prendre une décision quant à savoir ce qui est plus avantageux dans les circonstan-ces : demander une déduction pour amortis-sement ou procéder à une désignation de résidence principale.
Si vous quittez votre logement par suite d'une mutation au travail, la période de location de votre résidence principale peut s'étendre au-delà de la période de 4 ans, dans la mesure où vous y revenez durant votre période d'emploi ou au plus tard au terme de l'année suivant la fin de votre emploi.
L'exonération ne s'applique qu'aux immobilisations, non aux stocks
L'exonération de résidence principale ne s'applique pas si vous exploitez une entreprise d'achat et de vente de logements d'habitation. Même si vous ne pensez pas exploiter ce genre d'entreprise, si vous achetez même un seul logement et le revendez après en avoir eu la propriété pendant quelques mois seule-ment, l'ARC pourrait considérer que vous exploitez une entreprise d'achat et de vente, auquel cas le gain entier entrera dans votre revenu à titre de profit et l'exonération ne vous sera pas accessible.
Nous avons traité de cette question dans notre Bulletin de fiscalité de septembre 2014, sous la rubrique «Dix erreurs fréquentes en impôt». L'ARC est devenue très agressive sur ce point, en particulier dans les cas où des constructeurs de maisons emménagent dans des logements puis les quittent au moment de les vendre, souhaitant mettre à l'abri leurs profits par l'exonération de résidence principale, mais aussi lorsqu'un particulier achète un logement en copropriété à être encore construit, mais ne l'habite pas longtemps parce que la situation a changé au moment où le logement est prêt pour occupation
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