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Si vous achetez un bien immeuble – tel une maison ou un appartement en copropriété – auprès d'un non-résident du Canada, vous devez être au courant de votre obligation de retenir l'impôt à moins que le vendeur ne vous fournisse un «certificat de l'article 116» de l'ARC.
Les non-résidents ne sont généralement assujettis à l'impôt sur le revenu canadien que sur certains revenus de source cana-dienne. Les gains en capital sur des «biens canadiens imposables» constituent l'une de ces sources. Ces biens comprennent en géné-ral les biens immeubles canadiens, les actions de sociétés dont la valeur peut être attribuée principalement à des biens immeubles cana-diens, et certains autres éléments.
Certes, un non-résident qui vend un bien canadien peut ne pas avoir d'autre bien au Canada et, en conséquence, l'ARC ne sera peut-être pas en mesure de procéder au recouvrement de l'impôt exigible. Pour résoudre ce problème, l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu rend l'acheteur potentiellement responsable de l'impôt sur le gain en capital du vendeur.
Si vous achetez un bien canadien imposable auprès d'un non-résident, vous êtes tenu de procéder à une retenue de 25 % du prix d'achat et de remettre le montant à l'ARC. Si vous ne le faites pas, vous pourrez être imposé pour ce montant. (Le pourcentage de 25 % reflète le taux d'impôt maximum type d'environ 50 % sur les gains en capital impo-sables, qui correspondent à la moitié des gains en capital réels.)
Pour éviter d'avoir à procéder à cette retenue de 25 %, le non-résident peut demander à l'ARC un «certificat de l'article 116», qui dégage l'acheteur de l'obligation de retenue. Le non-résident doit calculer le montant de l'impôt à payer sur le gain, et remettre ce montant à l'ARC, afin d'obtenir le certificat.
Normalement, le notaire ou l'avocat qui consignera la transaction immobilière sera bien au fait de cette question et s'assurera que, si le vendeur est un non-résident, un certificat de l'article 116 sera fourni avant que le prix d'achat soit versé au vendeur.
Cette règle peut toutefois aussi s'appliquer à la vente d'un droit de l'acheteur en vertu d'une convention d'achat et vente, qui est un «droit» d'acquérir un bien immeuble et qui, par conséquent, répond à la définition de bien canadien imposable.
Supposons, par exemple, que vous envisa-gez d'acheter un appartement en copropriété en construction depuis un moment, mais qui n'est pas encore terminé. Une non-résidente a signé un contrat d'achat de l'appartement auprès du constructeur il y a trois ans, alors que le coût était de 200 000 $ et elle a versé un acompte de 20 000 $. À cause de l'aug-mentation des prix des immeubles sur le marché local, l'appartement vaudra 300 000 $ à son achèvement. La non-résidente accepte de vous «vendre» ses droits en vertu du contrat d'achat, avec l'accord du constructeur, pour 120 000 $ (soit l'augmentation de valeur de l'appartement, plus l'acompte de 20 000 $ qui sera porté à votre crédit à la clôture).
Cette vente est une vente d'un bien canadien imposable, et votre notaire ou avocat devrait vous conseiller de retenir 25 % des 120 000 $, de sorte que l'ARC ne vous exige pas ce montant. (Il pourrait arriver, dans certains cas, que la convention fiscale entre le Canada et le pays de résidence du non-résident vous dégage de cette obligation mais, même en pareil cas, l'allégement ne s'appli-que que si vous informez l'ARC de l'achat dans les 30 jours suivant la conclusion de la vente.) Pour éviter cette retenue, le non-résident devra obtenir un certificat de l'arti-cle 116 de l'ARC.
De nombreux notaires et avocats ne sont pas au courant de cette exigence d'obtenir un certificat de l'article 116 lors du transfert de droits en vertu d'un contrat d'achat
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